Как открыть агентство по недвижимости? Этапы открытия агентства недвижимости

Рынок недвижимости в России очень процветает и даже начинающий бизнесмен получает солидную прибыль с минимальными затратами, поэтому многие молодые предприниматели рассматривают именно эту идею. Ежегодно оборот на этом рынке составляет баснословные суммы, и агентства недвижимости в городах исчисляются десятками. Ежегодно открываются все новые, частные риэлтерские компании даже несмотря на большую конкуренцию. В этом бизнесе есть возможность совершать миллионные сделки при продаже квартиры или дома.

Нюансы ведения этого бизнеса

Для того чтобы открыть агентство недвижимости необходимо учесть и тщательно просчитать все нюансы. Но перед тем как распахнуть двери офиса необходимо тщательно изучить рынок недвижимости, оценить свою конкурентоспособность и уровень профессионализма, чтобы обезопасить себя от банкротства.

Следует четко определить цели и задачи, которые будут выполняться агентством, то есть определить его специфику и сферу услуг.

Разработать свою стратегию, по которой будет развиваться компания. А также иметь уверенность и желание работать в этой сфере рынка, быть готовыми к трудностям.

После того как взвесили все эти показатели первый этап, с которого необходимо начать - это подать заявление на регистрацию вашего бизнеса. В заявлении необходимо указать организационно-правовую форму компании, чаще всего - это ООО, но может быть ИП и ЗАО. Заявление рассматривается в течение 5 рабочих дней, после чего открывается расчетный счет. Помимо этого, необходимо получить ИНН и страховку, а также заказать печать. Необязательно, но желательным пунктом является получение аттестата брокера. Также желательно, чтобы эту аттестацию прошли все сотрудники компании.

Следующим этапом будет аренда офиса: он должен ориентироваться на широкую аудиторию и находиться в доступном, заметном месте. Необходимо оборудовать его нужной оргтехникой и мебелью для рабочих мест. Обязательно наличие стационарного телефона для того, чтобы клиенты могли всегда дозвониться до сотрудников офиса.

К набору сотрудников необходимо подходить особо тщательно. Они должны:

• разбираться во всех ценах на недвижимость;
• иметь юридическое образование;
• постоянно повышать свою квалификацию.

Не стоит останавливаться только на тех, кто имеет за спиной богатый опыт работы в этой сфере. Зачастую молодые и амбициозные сотрудники могут достичь более успешных результатов. Более того, вы должны быть уверены в своих сотрудниках, так как утечка информации значительно влияет на доход компании.

Принципы работы риэлтерского агентства

Агентство недвижимости должно:

• Быть надежным и не иметь сомнительной репутации.
• Клиенты должны быть полностью уверены в своей безопасности и законности сделки.
• Цена за предоставляемые услуги агентством не должна быть слишком маленькой, так как все понимают, что хорошие специалисты стоят дорого.
• Конкурентоспособность стимулирует развитие и способствует улучшению качества.

Несколько советов начинающим риелторам:

Возможно, уже после первой сделки вы сможете открыть собственное полноценное агентство, и предоставлять более качественные услуги, набравшись опыта. Риэлтерский бизнес - это очень прибыльный вид услуг и требует очень большой организации и рабочей активности. Занимаясь этой сферой можно очень быстро вернуть первоначальные капиталовложения и в дальнейшем иметь стабильно большой и постоянный заработок.

Как открыть агентство недвижимости с нуля пошагово

Чтобы начать бизнес с нуля надо быть точно уверенным в своих силах или иметь хороший опыт. Одним из вариантов может быть создание четкого бизнес-плана и получения для этих целей кредита в банке, но многие банки неохотно инвестируют такие проекты.

Для начала можно работать и в одиночку, не имея собственного офиса и профессиональных сотрудников. Выступать в качестве агента, рекламщика, самостоятельно заниматься поиском клиентов. Для этого достаточно иметь личный телефон и разместить в интернете объявления об оказании услуг. Также площадками для рекламы могут быть газеты и журналы, раздача листовок и брошюр. Схема работы будет такой:

Ответственность и риски ведения бизнеса по недвижимости

На рынок недвижимости влияет демографическая и политическая ситуация в стране, такие, как смена государственно и областной власти. Значительно влияет уровень дохода населения и его численность.
Изменение режима налогообложения тоже может потопить бизнес.

Работа без регистрационных документов влечет административную ответственность и потерю доверия клиентов. При покупке готового бизнеса следует учесть, что на этом поприще очень много недобросовестных предпринимателей и можно получить фальсификацию.

Чтобы избежать всех этих негативных влияний и последствий следует постоянно повышать свой уровень, вести честный и законный бизнес, дорожить клиентами, следить за политической обстановкой в стране и консультироваться с опытными экономистами. Не на секунду не оставляйте свой бизнес без внимания, даже если все идет успешно и ровно.

Как наработать базу клиентов?

Люди привыкли обращаться к фирмам, которые уже заняли свою нишу на этом рынке, имеют положительные отзывы и качественные результаты. Поэтому стоит провести рекламную кампанию, делать которую, желательно доверить профессионалам. Она должна создавать иллюзию опытности компании на этом рынке, произвести хорошее впечатление. А еще, в продвижении фирмы поможет создание сайта. Не стоит экономить и на средствах рекламы, так как это показатель статуса и надежности агентства, этот инструмент вызовет большое доверие клиентов.

• Всегда будьте вежливыми и предоставляете полную достоверную информацию.
• Важно при первом разговоре заинтересовать потенциального клиента.
• Для этого необходимо заранее продумать условия, которые будут аргументировано отличаться от других компаний, являются выгодными и интересными для клиента.
• Не допускайте, чтобы опытные клиенты сбивали цены.

Стоимость открытия агентства

Реальная стоимость открытия полноценного агентства и минимальные расходы на создание будут составлять приблизительно от 300 до 500 тыс. руб. Но этот бизнес при правильном подходе быстро окупит себя, так как эти услуги очень востребованы. В этот расчет необходимо брать:1. Затраты на оформление документов и свидетельств.2. Запуск рекламной кампании.3. Открытие офиса и покупку всей техники и мебели.4. Наем сотрудников.

Вконтакте

Здесь вы узнаете о том, как открыть своё агентство недвижимости, что нужно для этого, сможете скачать бизнес-план для его открытия.

Итак, предположим, что у вас есть желание открыть агентство недвижимости. т.е. риэлторскую фирму. Причин для этого может быть великое множество. Вполне может быть, что вы сами совсем недавно занимались поиском подходящего варианта собственного жилья через другое агентство недвижимости (риэлеторскую фирму) и тогда же подумали о том, что за разумную организацию сделки между продавцом и покупателем можно получать весьма довольно неплохие деньги.

Бизнес-план

Здесь вы можете скачать бесплатно готовый пример бизнес-плана недвижимости планирования открытия своего бизнеса в данной сфере. В файле содержатся все примерные цифры и расчеты, которые просто необходимы для своего дела.

Данный пример содержит файл XML, в котором отдельно представлены все таблицы расчетов по данному проекту.

Как открыть агентство недвижимости

Рассмотрим подробную информацию о том, как открыть агентство недвижимости. Чаще всего для открытия собственных агентств берутся бывшие агенты по торговле недвижимостью. И это неудивительно, у них есть и опыт, и знания, и возможно даже база данных. Хотя тут все зависит от порядочности сотрудника и от того, насколько защищена информация бывшим агентством. В любом случае, открытие агентства недвижимости выглядит делом простым и не требующим особых усилий. Все, что нужно - это снять офис, поставить мебель, компьютер и телефон и можно работать. Но на самом деле не все так просто.

Во-первых, отсутствие достойного порога вхождения в этот бизнес привело к тому, что агентств на рынке огромное множество. Они появляются и исчезают с одинаковой скоростью, а вот конкуренцию в отрасли создают просто сумасшедшую. Конечно, ростовский рынок переживает такой же бум недвижимости, как и во всей стране, но даже в таких условиях не так просто получить свою долю прибыли начинающему агентству.

За каждого покупателя приходится вести настоящую борьбу. Практически все клиенты стремятся обращаться только в крупные, «раскрученные» агентства, опасаясь мошенничества и обмана. Или же, напротив, сами не прочь обмануть кого угодно. И вот перспектива работы нового агентства на рынке недвижимости вырисовывается не такая уж и радужная:

• отсутствие имени на рынке;
• бешеная конкуренция среди сотен аналогичных компаний.
• самые интересные для агентства клиенты - это люди покупающие недвижимость — квартиры для личных нужд, а не для перепродажи. Но как раз именно эта категория покупателей и продавцов стремится выбрать крупное и известное агентство недвижимости, осознавая собственную неопытность.
• в штате вам будет просто необходимо иметь грамотного и опытного юриста, а это дополнительные расходы и весьма немалые. Иначе вы рискуете не заработать на этом бизнесе, а потерять последние деньги.

Но, предположим, несмотря на все обстоятельства вами принято решение открывать таки агентство недвижимости. Как вы уже поняли, все силы на начальном этапе работы и вхождения в рынок вам необходимо бросить на рекламу. Именно она позволит вам рассказать о своем агентстве и привлечь первых клиентов. Это очень серьезное вложение средств.

Не стоит наивно полагать, что вам будет достаточно минимальных затрат на размещение малюсенького модуля в газете бесплатных объявлений. Такая реклама может сослужить вам плохую службу, подчеркнув ваш низкий статус и став, по сути, антирекламой. Если на размещение большого модуля у вас попросту не хватает средств, то выходом может стать имиджевая реклама в различных изданиях.

Но одной только рекламы, конечно, маловато. Она должна быть подкреплена качественными услугами, оказываемыми вашим агентством недвижимости. Особое внимание следует обратить на кадровый состав вашего агентства недвижимости. Поскольку работа связана с общением с людьми, выбор кандидатов на роль агентов крайне важен. Коммуникабельность, доброжелательность и выдержка - вот минимальный набор качеств для успешного агента по недвижимости. Не стоит забывать, что решать вопрос со своей недвижимостью людям зачастую приходится по семейным обстоятельствам, а значит и выслушивать агентам приходится немало историй из жизни, и не всегда они приятные.

Очень большую роль играет и так называемое «сарафанное радио», когда один довольный клиент рекомендует вас при случае своим друзьям и знакомым. Не секрет, что такой рекламе многие доверяют гораздо больше, чем любой другой.

Итак, остановимся подробнее на кадровом вопросе. Поиск достойных кандидатов на открытые вакансии агентов может стать для вас неожиданным испытанием. Если в крупных городах, типа Москвы и Санкт-Петербурга устроится на должность агента в серьезную компанию - непростая задача, то в регионах дело обстоит несколько иначе. Их бич - низкая квалификация претендентов и высокая текучесть кадров. Можно встретить агентов, сменивших десятки агентств недвижимости и не забывших при увольнении прихватить базы данных…

Второй вопрос - формирование собственной базы данных продавцов и покупателей недвижимости. Собственно это уже и начало работы вашего агентства недвижимости, ее первый этап. Здесь чаще всего начинающие агентства недвижимости используют метод «псевдочастной» расклейки объявлений. Суть метода очень проста - пишется объявления вроде такого «Семья из трех человек купит/снимет квартиру недалеко от метро…»и расклеивается по всему микрорайону. Далее остается только принимать звонки и заносить их в базу. Поскольку с продавцов обычно не берется никакое вознаграждение, то многие из них с удовольствием соглашаются на размещение информации в агентстве. А вот привлечь покупателей - задача куда более сложная. Здесь уже без рекламы не обойтись.

Для этой цели часто пользуются методом рекламы-фантома. В газетах дают объявления о продаже несуществующих замечательных квартир по низким ценам. Цель - зацепить потенциального покупателя и войти с ним в контакт. При общении по поводу интересующей квартиры, агент скажет, что, к сожалению, именно эта квартира уже продалась, но у агентства недвижимости есть множество других интересных вариантов. И постарается максимально выяснить все критерии для поиска недвижимость, а также взято контактный телефон. Далее дело техники: обзвонить все риэлторские агентства, найти вариант и поделить прибыль пополам между двумя агентствам недвижимости.

Ну и напоследок о самом приятном - о прибыли. Расчеты здесь весьма просты, обычно это 5-6% комиссионных от стоимости покупаемого жилья. Абсолютным лидером на рынке недвижимости являются однокомнатные квартиры. Это самая востребованная позиция и цена на нее весьма предсказуема. Соответственно и подсчет дохода агентства недвижимости не составит большого труда.

Осталось решить только одну арифметическую задачку: сколько квартир надо продать вашему агентству недвижимости, скажем, в месяц, чтобы покрыть расходы на рекламу, зарплату сотрудников и офис?

Считайте, думайте и открывайте!

Подготовлено на основе материала www.openbusiness.ru , автора Татьяны Никитиной.

Здравствуйте, уважаемые коллеги! Мое имя Баранов Виталий, я из Оренбурга. Так сложилось, что еще в институте захотелось создать свой бизнес, стать независимым человеком. Естественно, этим мечты никак не подкреплялись финансово.

Как и другие студенты, я подрабатывал и старался реализовать себя хотя бы в чем-то. Первым местом работы стала небольшая контора, которая занималась продажей и сдачей в аренду недвижимость.

С первых же дней эта сфера деятельности по-настоящему затянула. Со временем я стал неплохо зарабатывать и даже решил открыть агентство недвижимости.

Эта мечта не давала мне покоя. Не было и дня, чтобы я не думал, как создать агентство недвижимости, что для этого необходимо, сколько денег понадобится и так далее. Но я неустанно собирал деньги.

Со временем накопленной суммы сначала хватило на аренду небольшой комнаты на первом этаже одного из общежитий с оплатой 5000 рублей в месяц.

Объявления в газете, интернете, многочисленные знакомства и понеслось. Я хорошо знал рынок недвижимости города, поэтому многое мог предложить своим клиентам.

Одновременно с этим я не останавливался и заказал бизнес-план агентства недвижимости. Хотелось чего-то более мощного и прибыльного. Заработок был весьма неплохим, поэтому была возможность откладывать на реализацию будущего проекта.

На сегодняшний день я владелец агентства недвижимости. Штат сотрудников – 10 человек. Помещение офиса занимает 60 квадратных метров, личный кабинет – 20 квадратных метров.

В офисе есть все необходимые коммуникации, оргтехника, рабочие столы и компьютеры, подключенные к глобальной сети.
Предусмотрен санузел и комната для отдыха с телевизором и стереосистемой.
Первоначальные расходы на бизнес – 600 000 рублей.
Общий доход – от 800 000 рублей в месяц.
Расходы – от 300 000 рублей в месяц.

В качестве вступления

Сегодня на рынке недвижимости крутятся большие деньги, и не воспользоваться существующими возможностями было бы как минимум глупо. Людям нуждаются в профессиональных посредниках при покупке, продаже или аренде квартир (домов, участков).

При этом многие считают, что открыть агентство недвижимости с нуля очень сложно.

Но так ли это на самом деле? – Вовсе нет. Если правильно подойти к реализации идеи, понимать бизнес процессы агентства недвижимости и грамотно продумывать свои шаги, то все получится.

Вы должны знать, в каком направлении будете развиваться, с кем придется работать, откуда возьмется прибыль, и на что придется тратить деньги в перспективе.

В чем особенности бизнеса агентства недвижимости?

В этой сфере вы будете заниматься любыми сделками, которые касаются покупки, продажи и даже аренды жилых (иногда торговых) помещений.

В задачу риэлторской компании входит поиск вариантов, анализ рыночной ситуации, подготовка бумаг и помощь в проведении сделки, консультации. Помните, что чем шире будет сфера услуг, тем лучше.

С чего начать?

Перед тем, как открыть свое агентство недвижимости, проанализируйте перспективы в данном бизнесе. Опытные риэлторы уверены, что без определенных наработок и знаний сложно создать по-настоящему конкурентоспособный бизнес.

Следовательно, займитесь изучением этой сферы бизнеса, узнайте как можно больше о ценовой политике в вашем городе, почитайте объявления о продаже недвижимости и так далее. Осмотритесь и проведите анализ рынка, оцените конкуренцию в данной сфере.

Чем больше будет информации о продаваемых в городе объектах недвижимости, тем лучше.

Лучше делать эту работу самостоятельно, но с целью экономии времени можно сразу приобрести базу данных об объектах, которые продаются (не забывая периодически ее обновлять).

Если есть возможность – поработайте обычным риэлтором. Это полезный опыт, который позволит углубиться в интересующую вас сферу. Вы должны четко понимать, что нужно, чтобы открыть агентство недвижимости, ведь только так можно добиться результата

Как оформиться?

Многие новички, которые решились организовать агентство недвижимости как открыть или оформить эту структуру даже не представляют.

Лучший вариант для новичков – регистрация юридического лица или ИП.

Для открытия риэлторского агентства этого достаточно.

Получать аттестат брокера не обязательно, но это очень поможет в развитии карьеры.

Более того, сотрудники компании должны пройти аттестацию агентов. Но и это еще не все.

Вы просто обязаны вступить в ассоциацию специалистов по направлению. Конечно, понадобится сделать авансовый платеж, но на этом не нужно экономить. Вы ведь хотите заслужить доверие серьезных клиентов?

Учтите, что если вы рассчитываете успешно открыть агентство недвижимости бизнес план должен содержать средние затраты на оформление аттестата брокера – от 12 000 рублей, аттестация агентов – от 20 000 рублей. Сама регистрация обойдется в сумму от 10 000 рублей.

Нужно ли знать закон?

Однозначно, да. Изучите законодательную сферу сами и требуйте аналогичных знаний от персонала. В частности, необходимо знать, как оформляются расписки, договора и все основные документы на недвижимость.

Важно понимать, что риэлтор – это гарант качественной сделки, поэтому у него должны быть навыки работы с банками и достаточный объем наличных средств. Если есть опыт работы в сфере ипотечного кредитования, то это только плюс.

Как выбрать помещение?

Помещение должно выбираться в центре населенного пункта (это лучший вариант). Если денег недостаточно, то стоит искать офис возле основных транспортных развязок, чтобы любой клиент мог приехать как на личном, так и на общественном транспорте.

Отличным вариантом является аренда офиса в торговом центре, доме культуре или специальных офисных зданиях (наиболее бюджетный вариант).

Минимальная площадь помещения должна быть от 15 квадратных метров. Средняя стоимость одного «квадрата» – от 6000 рублей в месяц (в зависимости от расположения, наличия коммуникаций, оборудования помещения и так далее).

Как быть с рекламой?

Когда вы рассчитываете, сколько стоит открыть агентство недвижимости, обязательно учитывайте расходы на рекламу. Заявите о себе и открытии риэлторской фирмы.

Подключайте радио, газеты, интернет и СМИ. Стенды и билборды дают отличный результат. Позаботьтесь и о столь важных мелочах, как буклеты и визитки. Закажите солидную вывеску на входе. В среднем бюджет на рекламу составляет от 20 000 рублей в месяц.

Потенциал потребителей услуг Агентств недвижимости

Где взять деньги?

Этот пункт самый важный. Деньги понадобятся на проведение телефонных линий и интернета, аренду помещения, рекламную деятельность и так далее. При возможности можно оформить кредит, но банки редко идут на выдачу займов такому виду бизнеса.

Есть вариант с оформлением краткосрочного беззалогового кредита или получением займа под залог недвижимости. Изучите все варианты и проконсультируйтесь со специалистами.

Если сомневаетесь, то можно посмотреть бизнес план агентства недвижимости образец и выбрать одно из уже существующих решений. В таких документах часто расписывается, где можно найти деньги и как быстро их можно вернуть.

Какое необходимо оборудование?

Для начала закупите минимум оборудования – столы, стулья, компьютеры и телефоны. Если сотрудников больше пяти, то желательно завести два номера телефона.

При наличии более широкого штата (от 10 человек) должна быть отдельная линия для обслуживания клиентов. Кроме этого, для полноценной работы необходима оргтехника – факс, ксерокс, принтер и прочее оборудование. Минимальные затраты на все – от 60 000 рублей.

Как открыть агентство недвижимости

Кто нужен из персонала?

В агентстве должно работать от 10 человек, но для начала можно ограничиться и пятью работниками. На начальном этапе придется смириться с тем, что сотрудниками будут новички, ведь более опытные риэлторы ищут место солиднее.

Без бухгалтера первое время можно обойтись, а вот наличие в штате уборщицы (з/п от 3 000 рублей) и секретаря (з/п от 10 000 рублей) обязательно.

Кроме этого, потребуются агенты по недвижимости (з/п от 10 000 рублей), кассиры (з/п от 8 000 рублей), менеджер по персоналу (з/п от 15 000 рублей) и так далее.

Анализ рынка потребителей услуг агентств недвижимости

Итого:

Давайте подобьем средние расходы и доходы вашего потенциального бизнеса:

Открытие:

• Регистрация – от 10 000 рублей;
• Аттестаты брокера и агентов – от 30 000 рублей;
• Оборудование – от 60 000 рублей.

Итого затраты – от 100 000 рублей.

Ежемесячные расходы:

• Аренда – от 6 000 рублей в месяц;
• Оплата за коммунальные услуги – от 2 000 рублей в месяц;
• Страхование – от 600 рублей;
• Реклама – от 20 000 рублей;
• Заработная плата персоналу – от 50 000 рублей.

Итого: от 70 тысяч рублей.
Доходы – от 200 000 рублей в месяц.
Рентабельность – 50%.
Окупаемость – около года.

Реальную историю создания недорого бизнес-плана можно узнать из этой интересной статьи:

Большое количество кейсов создания высокодоходных бизнесов от действующих предпринимателей можно прочитать

Подобрать, скачать или купить работающий бизнес-план для любого бизнеса можно в этом каталоге:

Выводы

Открытие риэлторской компании – это одно из наиболее интересных и перспективных на сегодня направлений. Единственная сложность в том, чтобы удержаться в бизнесе, развить его, сделать по-настоящему конкурентоспособным.

Но для этого необходимо предоставляться высокое качество услуг. Если есть необходимая сумма, можно не мучиться с созданием бизнес с нуля.

Сегодня попадается все больше объявлений типа «продам агентство недвижимости готовый бизнес». Остается лишь подобрать выгодный вариант и стать владельцем уже существующего агентства.

Александр Капцов

Время на чтение: 13 минут

А А

Продажа недвижимости — довольно успешный бизнес, который актуален даже в кризисное время. И это подтверждается статистическими данными, свидетельствующими о том, что примерно 80 % сделок по купле-продаже проводится с участием агентств и частных маклеров. Покупатель готов оплачивать риэлтерские услуги с тем, чтобы быть уверенным в юридической чистоте документов на приобретаемое жилье.

Об этом надо помнить, открывая агентство недвижимости (АН). Ведь этот бизнес, как и любой другой в сфере услуг, должен ориентироваться на решение проблем клиентов и удовлетворение их потребностей, а затем уже и на проведение сделок по продажам.

Открытие агентства недвижимости с нуля, с чего начать?

Кому-то может показаться, что открытие агентства недвижимости в Москве или Санкт-Петербурге — дело несложное, необходим только стартовый капитал и правильное общение с клиентами.

Но не все так просто.

Во-первых, нужно учитывать высокую конкуренцию среди аналогичных фирм. Во-вторых, в этом деле значение имеет и время на раскрутку .

Новое агентство недвижимости должно еще «завоевать свое место под солнцем», привлекая потенциальных клиентов своим серьезным подходом к работе.

Что нужно для того, чтобы открыть с нуля?

1. Провести анализ рынка и оценку рисков.
2. Пройти регистрацию и лицензирование.
3. Продумать налогообложение и учет.
4. Выбрать месторасположение офиса.
5. Набрать команду опытных риэлторов.
6. Подобрать надежного нотариуса (лучше 2-3) для успешного проведения сделок.

1. Документы для регистрации

Определившись с юридическим статусом будущего предприятия — ООО (общество с ограниченной ответственностью) или ИП (индивидуальное предпринимательство), можно подавать заявление на регистрацию агентства. К нему прилагаются оригиналы и копии:

1. Протоколов решения о создании ООО.
2. Устава общества.
3. Паспортов учредителя(ей) и директора будущей компании.

После регистрации надо:

1. Получить ИНН (идентификационный номер налогоплательщика).
2. Оплатить госпошлину и страховку.
3. Оформить разрешение на печать.
4. Оформить расчетный счет агентства.

Вся процедура занимает немало времени, поэтому при оформлении нового агентства лучше воспользоваться услугами юридической фирмы. Примерная стоимость услуг по регистрации ООО составляет от 4000 до 6000 рублей. Через неделю все документы будут готовы.

2. Лицензирование

С 2002 года, согласно Федеральному закону 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», агентства недвижимости не обязаны получать лицензию. Можно обойтись только добровольной сертификацией компании в Российской гильдии риэлторов. Ее наличие подтверждает, что услуги, оказываемые агентством, соответствуют национальным стандартам.

3. Налогообложение и учет

Упрощенная система налогообложения (УСНО) — это наиболее выгодный налоговый режим для предприятий малого бизнеса, к коим относятся и агентства недвижимости. Основными мотивирующими моментами для применения УСНО являются:

• потребность в минимальном количестве товарно-материальных ценностей (ТМЦ) для оказания риэлтерских услуг,
• несложный учет составляющих затрат,
• однотипность регулярных расходов фирмы на протяжении календарного года.

В то же время значительная часть финансовых затрат в большинстве агентств, по мнению специалистов, приходится:

• на заработную плату сотрудников,
• аренду офисных помещений,
• рекламную компанию.

Выручка при этом зависит от конъюнктуры рынка, стабильности экономики, цен на недвижимость, времени года и прочих факторов, т. е. является величиной переменной. Об этом следует помнить при ведении бухгалтерского учета.

Хотя в большинстве случаев учредители небольших агентств недвижимости предпочитают не нанимать на работу бухгалтеров, а заказывают аутсорсинг.

4. Как работают агентства недвижимости?

Оказание посреднических услуг — основной принцип работы практически всех агентств недвижимости. Главными задачами любой из компаний являются:

1. Удовлетворение запросов покупателей по приобретению недвижимости;
2. Продажа объектов недвижимости, предлагаемых продавцами1
3. Юридическое сопровождение сделок.
4. Поддержка и консультирование клиентов.
5. Подготовка необходимых документов на отчуждение недвижимости.

Организация агентства недвижимости подразумевает:

• Надежность и безопасность проведения сделок.
• Несомненное качество услуг.
• Конкуренцию, как стимул развития.

Агентство недвижимости с нуля - это серьезный проект, для правильной организации которого требуется немало времени, средств и сил.

5. Сколько берут агентства недвижимости?

Комиссия за оказанные агентством услуги в Москве и Санкт-Петербурге составляет обычно 3-8 % от стоимости объекта недвижимости. Если цена на жилье невысока, то покупатель платит по фиксированному тарифу, но не менее 100 тыс. руб. Чем выше стоимость квадратных метров, тем меньший процент может заплатить покупатель, но не ниже 3-х. Для продавцов услуги агентства по продаже жилья бесплатны.

Довольно часто директора АН идут навстречу клиентам, уступая на комиссионных. Правда, торг допускается в разумных пределах. Услуги хороших риэлторов стоят всегда недешево. Но, обращаясь к зарекомендовавшим себя профессионалам, клиент всегда остается в выигрыше. Он может быть уверен в надежности сделки и юридической чистоте документов.

6. Анализ рынка и оценка рисков

После принятия решения об открытии агентства недвижимости с нуля нужно провести всесторонний анализ рынка и оценку рисков. Зная потребности клиентов и то, что предлагают другие агентства, можно понять, что следует сделать лучше.

Насколько интересным будет предложение АН для клиентов, покажет успешная работа. В зависимости от выбранного подхода, агентство может стать головной болью своего владельца либо основным источником его доходов.

На 90 % риэлтерский бизнес — это взаимоотношения между людьми, а потому столкновение интересов неизбежно. От умения риэлтора уговорить и расположить к себе человека во многом зависит эффективность его работы. Продавец, активно сотрудничающий со специалистом, не заключит сделку за его спиной. Порядочный сотрудник не обойдет свое агентство, оформив сделку с покупателем самостоятельно.

Примерный прайс-лист на виды услуг АН в Москве и Санкт-Петербурге

Какое помещение необходимо?

Правильный выбор помещения под АН — важный пункт бизнес-плана. Необязательно, чтобы офис был большим, на первых порах достаточно 40-50 квадратных метров. Желательно, чтобы в нем была фасадная дверь, а сам он располагался на первом этаже здания в проходном месте. Если есть собственное помещение, это хорошо, в противном случае его придется арендовать, что значительно увеличит расходы агентства недвижимости.

Как оформить интерьер?

В интерьере офиса все должно быть соразмерно и лаконично, без излишне сложных форм. Приветствуется максимально деловой стиль, приятная цветовая гамма, зеленые растения в горшках. По фасаду агентства обычно размещают вывеску.
Планировка офиса необязательно должна быть стандартной, но для приватных разговоров с клиентами желательно оборудовать отдельную комнату. Для боле комфортной работы риэлторов важно приспособить помещение, где после показов квартир они могли бы спокойно перекусить или попить чай.
Ремонт помещения должен быть выполнен на высоком уровне. Мебель, по возможности, должна быть дорогая. Лучше не экономить на том, что у клиентов могло бы вызвать сомнения в отношении серьезности компании. В офисе должны быть Интернет и телефон, принтер и сканер. Качественное освещение и кондиционеры превосходно дополнят общую картину.

Как правильно организовать работу персонала в АН?

Как показывает опыт успешных агентств недвижимости, большой коллектив не является залогом эффективной работы. Лучше пригласить 5-7 хороших специалистов, которые будут доводить клиентов до сделки, чем набрать стажеров и заниматься их обучением. Проводя собеседование, важно обратить внимание на умение соискателя общаться с людьми, на обладание выдержкой и способностью внушать доверие. Если риэлтор умеет работать в разных ценовых категориях, то ему и нужно отдавать предпочтение.

Чтобы работа офиса была результативной, необходимо пригласить:

• директора (или управляющего),
• офис-менеджера,
• секретаря,
• риэлторов,
• уборщицу.

Как раскрутить бизнес?

Новое агентство недвижимости нуждается в качественной и обширной рекламе, позволяющей заявить о себе и создать положительный образ.

1. Местные телеканалы — объявления о купле/продаже недвижимости, видеоролики, бегущая строка, тематические телепередачи.
2. Специализированные печатные издания.
3. Каталоги и справочники организаций и услуг — бумажные, электронные.
4. Плакаты, бигборды, растяжки, баннеры, размещенные на улицах города.
5. Расклейка объявлений с предложениями.

Как лучше назвать агентство недвижимости?

Выбирая имя для своей организации, следует руководствоваться некоторыми определяющими параметрами:

1. Целевой аудиторией.
2. Направлением деятельности.

Название может отражать класс объектов, которые обслуживает агентство, и содержать в себе соответствующие приставки, скажем, «элит», «премиум», «люкс», «бизнес», «эконом» и т. д. Если в планах значится работа с недвижимостью элит-класса, не стоит называть агентство «Доступное жилье», поскольку это дезориентирует потенциальных клиентов и привлекает людей, неспособных совершить покупку в таком ценовом диапазоне.

Чтобы имя четко проинформировало о направлении деятельности, лучше употребить такие слова: «аренда», «дом», «офис», «жилой», «коммерческий» и т. д. Например, сами за себя говорят следующие названия: Arenda-city, Квартира и Дом, Ваша дача, Новый дом, 4rent, Goodhome, Уютный дом, Мир офисов, Новострой-М.

Кроме этого, название агентства недвижимости должно быть солидным, лаконичным, легко запоминающимся и внушающим доверие . Также оно может иметь немного размытую тематику: Континент-Недвижимость, Kingsland, MaxRent, Moscow Sity, RealEstate. Важно, чтобы имя организации не пересекалось по смыслу с названиями конкурентов.

Плохой вариант, когда рядом с агентством «Доступный дом» открывается контора «Достойный дом».

Бизнес-план агентства недвижимости с нуля

Самое простое агентство недвижимости, в котором владелец будет исполнять роль директора и риэлтора, потребует инвестиций

Таким образом, приблизительные расходы агентства недвижимости в период открытия составят 10-300 тыс. руб. Если исходить из расчета, что в месяц будет проводиться одна сделка, дающая 50 тыс. руб. прибыли, то период окупаемости бизнеса будет длиться от 2-х до 6-ти месяцев.

Сколько стоит купить готовый бизнес в Москве и Санкт-Петербурге?

В Москве функционирующий бизнес стоит примерно от 100 тысяч до нескольких миллионов рублей. К примеру, за 2 миллиона рублей можно приобрести агентство недвижимости, занимающее помещение размером 50 квадратных метров, организованное в форме ООО и имеющее в своем штате 12 сотрудников. Офис, который стоит столько, будет располагаться в отличном месте вблизи станции метро, а объем предполагаемой прибыли составит около 200 тыс. руб.

В Санкт-Петербурге практически такое же агентство можно купить за 790 тысяч рублей При этом заявленная ежемесячная прибыль составляет приблизительно 250 тыс. руб., а все вложения должны окупиться за три месяца.

Выгодно ли открывать новое агентство недвижимости по франшизе?

Чтобы избежать многих хлопот, связанных с открытием нового дела, можно начать работать под уже известным именем, купив соответствующую франшизу.

При таком виде деятельности предприниматель получает вполне определенные преимущества:

1. Полный набор инструкций, описывающих работу и функции агентства недвижимости.
2. Юридическое сопровождение и поддержку в начале деятельности.
3. Право на использование уже известного и зарекомендовавшего себя бренда.
4. Полное оснащение специальным рекламным оборудованием — стендами, каталогами, раздаточными материалами, визитками, флаерами и т. д.
5. Подробные рекомендации по продвижению бизнеса.

Среди отечественных компаний, развивающих партнерские отношения посредством франшизы, можно отметить Этажи, 1204 и Миэль.

Для сотрудничества с агентством «Этажи» нужно обладать суммой инвестиций в размере 500 тыс. руб . (для владельцев функционирующего агентства недвижимости) и 2 миллиона рублей (для тех, кто начинает деятельность с нуля). Минимальный необходимый штат риэлторов — 15 человек. Ежемесячные роялти отчисления составляют 4 % от оборота. «Этажи» гарантирует прибыль размером в 100-300 тыс. руб. после одного года работы.

Компания «1204» работает в Санкт-Петербурге и создает партнерскую сеть по всей стране. Чтобы заключить договор с ней, предприниматель должен внести взнос суммой в 200-600 тысяч рублей и инвестировать около 3,5 млн. руб . в открытие дела. Ежемесячные отчисления составляют 10 % от объема продаж плюс 3 тыс. руб.

Начинающему бизнесмену будет сложно оплачивать услуги франшизы, поэтому такая форма работы скорее подходит для опытных организаций, имеющих представление об этой деятельности.

Особенности деятельности

Основные формы работы

В данный момент нет необходимости лицензировать такой вид деятельности, что позволяет пройти регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или ООО. Длительность всего процесса документального оформления зависит от формы собственности и занимает не более месяца. Кроме того, есть возможность доверить решение вопросов на этом этапе профессионалам.

Самостоятельная работа

Основные затраты

Порог вхождения в бизнес

• вступление в УПН — 16 тыс.

Статья постоянных расходов:

• аренда — 28,5 тыс.
• взносы в УПН — 2,5 тыс.

Статья переменных расходов:

Итоговые расходы: 260 тыс.

Особенности рентабельности

Современный рынок недвижимости весьма привлекателен для инвестирования и позволяет получить значительную прибыль. Однако, следует учитывать, что создание успешного агентства недвижимости зависит от многих факторов. Такой бизнес требует достаточно больших вложений, тщательной разработки основной концепции бизнес-плана и ознакомления с методикой, позволяющей понять, как открыть перспективное и стабильное агентство недвижимости с нуля.

Особенности деятельности

Основных причин популярности бизнеса в сфере недвижимости несколько и основная из них представлена относительно невысоким порогом вхождения. Кроме того, следует учитывать, что начальный этап не требует найма высокопрофессиональных специалистов и позволяет работать даже в одиночку.

Агентства, обладающие наработанной известностью и штатом опытных сотрудников, имеют значительное преимущество перед новичками в этом бизнесе. Значительная часть агентств по работе с недвижимостью открывается бывшими риелторами, которые не только наработали определённый опыт, но и имеют достаточно развитую клиентскую базу. Оптимальным вариантом перед тем как открыть агентство недвижимости, будет ознакомление с этим бизнесом изнутри и работа рядовым сотрудником в одном из наиболее стабильных на рынке недвижимости агентств.

Основные формы работы

Сфера недвижимости характеризуется не только разнообразием предоставляемых услуг, но и сегментом самих объектов, которые могут быть представлены жилым или коммерческим секторами.

Услуги по сопровождению сделок

Деятельность агентства всецело зависит от субъектов совершаемых сделок и если работа с продавцом услуги может заключаться в осуществлении предпродажной подготовки недвижимости, рекламных услугах, проведении ознакомительных показов и оформлении пакета документов, то при работе с потенциальными покупателями основной упор делается на подбор вариантов недвижимого имущества и проверку юридической чистоты объекта.

Услуги информационного характера

В зависимости от выбранного направления основной деятельности агентства, дополнительным плюсом может стать предоставление информационных услуг для самостоятельного осуществления купли-продажи недвижимости. Такая услуга весьма востребована и заключается в подборе информации об объектах недвижимости, которые могут представлять интерес для клиентов, желающих приобрести или арендовать такой объект.

Приведённая ниже пошаговая инструкция не только подскажет, как открыть агентство недвижимости, но и позволит минимизировать стартовые затраты на этот прибыльный бизнес.

Пошаговая инструкция для открытия агентства недвижимости

Если принято решение работать в данной сфере, то необходимо чётко уяснить что нужно чтобы открыть агентство недвижимости и какие действия требуется выполнить в первую очередь.

Определение организационно-правовой формы и системы налогообложения

В данный момент нет необходимости лицензировать такой вид деятельности, что позволяет пройти регистрацию в качестве или . Длительность всего процесса документального оформления зависит от формы собственности и занимает не более месяца. Кроме того, есть возможность доверить решение вопросов на этом этапе профессионалам.

Предпочтительней пройти регистрацию в качестве ИП, что обусловлено более простой процедурой и невысокой стоимостью. Следует учитывать, что штрафы, которые могут быть наложены в процессе работы на индивидуального предпринимателя меньше, чем аналогичные санкции для ООО. Регистрация может быть выполнена на сайте налоговой инспекции. Далее требуется оплатить государственную пошлину в размере 800 рублей и спустя пять рабочих дней забрать готовое свидетельство, которое позволяет встать на учёт в налоговую инспекцию, местное отделение статистики, региональное или городское подразделение пенсионного фонда и местный страховой фонд. Создание партнёрского агентства по работе с недвижимостью предполагает регистрацию ООО. Стандартный пакет документов для регистрации.

Для индивидуальных предпринимателей нет необходимости обладать собственной печатью, однако работа с документами при наличии такого атрибута придаёт солидности, и вызывает доверие у потенциальных клиентов.

В связи с тем, что режим налогообложения в режиме ОСНО предполагает оплату всех налогов и создание отчетности в форме 3-НДФЛ, 4-НДФЛ и декларации по НДС, наиболее целесообразно выбрать упрощённую систему налогообложения. Особенно актуально применение УСН в свете возможности использовать в течение шести лет налоговые каникулы. Кроме того, можно выбрать систему выплаты единого налога в виде 6 % от дохода или 15 % от прибыли.

Необходимость франшизы и сотрудничества

Некоторое время назад на рынке недвижимости заметно активизировалась продажа франшизы не только крупных городских, но и зарубежных компаний. Безусловно, новички в этом бизнесе могут достаточно сильно вырваться вперёд под началом известных и хорошо раскрученных брендов, однако это правило касается скорее сферы работы столичных агентств.

Довольно частым явлением стало сотрудничество агентств с застройщиками, что позволяет получить обоюдовыгодный синергизм. Дополнительное преимущество для агентства недвижимости может быть получено и в результате сотрудничества со стабильными финансовыми компаниями, которые способствуют получению гарантированного объёма сделок.

Самостоятельная работа

В агентстве недвижимости коллективный труд необходим чаще всего по причине расширения бизнеса и очень важно объединить людей, которые вызывают доверие. Стандартный поиск рядовых сотрудников осложняется отсутствием стабильного заработка и регламентированных доходов, а часто и социального пакета. К очевидным минусам для начинающих сотрудников можно также отнести ненормированное рабочее время и транспортные расходы.

Основные затраты

Если в открытии агентства недвижимости не участвуют партнёры и инвесторы, то создание бизнес-плана не является обязательной составляющей и основной процесс будет направлен на просчёт первоначальных затрат. Необходимость бизнес-плана может возникнуть на этапе привлечения финансирования.

Основные расходы будут связаны с арендой офисной площади, приобретением мебели, а также компьютерной и оргтехники. Кроме того, необходимо затратить средства на надёжное программное обеспечение, создание сайта, рекламную кампанию, мобильную связь, транспортные расходы и оплату бухгалтерских услуг. Ежемесячные услуги бухгалтерской фирмы составляют порядка 6 тыс. рублей.

В зависимости от региона создания и предпочтений, эта статья расходов может составлять от 100 до 500 тысяч рублей.

Порог вхождения в бизнес

Ориентировочный расчёт расходов, окупаемости и рентабельности в рублях для АН, в штате которого работают четыре риелтора:

• процедура регистрации — 7 тыс.
• процедура аттестации брокера — 14,5 тыс.
• процедура аттестации агентов — 24 тыс.
• приобретение оборудования — 74,5 тыс.
• вступление в УПН — 16 тыс.

Итоговые затраты: 136 тыс. рублей.

Ориентировочный доход — 370 тыс. рублей

Статья постоянных расходов:

• аренда — 28,5 тыс.
• оплата коммунальных услуг — 7,5 тыс.
• оплата страхования ответственности — 2 тыс.
• рекламные кампании — 11,5 тыс.
• разовые услуги бухгалтера по составлению отчётности — 6,5 тыс.
• расходы представительского характера — 11,5 тыс.
• взносы в УПН — 2,5 тыс.

Статья переменных расходов:

• агентские комиссионные — 190 тыс.

Итоговые расходы: 260 тыс.

Размер прибыли до налоговых отчислений — 110 тыс.

Рентабельность составит чуть более 40%

Ориентировочный расчётный порог вхождения — чуть больше 500 тыс. рублей.

Средний срок окупаемость — порядка трёх месяцев.

Особенности рентабельности

На быструю окупаемость вложений можно рассчитывать в случае наличия клиентской базы или штата очень опытных и профессиональных сотрудников. Показатель рентабельности бизнеса зависит не только от уровня первоначальных затрат, но и от величины запросов собственника агентства. Небольшое агентство окупается в течение нескольких месяцев. По данным экспертов, уровень рентабельности в этой сфере не превышает тридцати процентов.

Несмотря на множество подводных камней и условия жёсткой конкуренции, данный вид бизнеса многих привлекает незначительностью стартовых капиталовложений, а при наличии правильно расставленных приоритетов — возможностью найти свободную нишу. Кроме того, бизнес относится к категории постоянных и не зависит от сезонных колебаний. Основные минусы представлены отсутствием стабильности и значительной зависимостью сотрудников.

Бизнес в сфере недвижимости практически на сто процентов построен на человеческих отношениях и возможном столкновении интересов. Основной доход в этом бизнесе составляют комиссионные, полученные от проведения сделки с недвижимостью. Одной из самых распространённых проблем является ситуация, когда между покупателем и продавцом, которых свело агентство, заключается нефиксированная или «левая» сделка. Именно по этой причине необходимо строго отслеживать заключение договоров.

Чтобы из новичка в сфере недвижимости получить профессионального агента, потребуется не меньше года. Определённую помощь может оказать прохождение курсов подготовки, которые открываются на базе региональных ассоциаций риелторов, но основной баланс знаний сотрудник может получить исключительно при непосредственной работе с клиентами.

Если нет достаточного опыта или уверенности в собственных силах, то оптимальный вариант — стать учредителем агентства по недвижимости с передачей руководящей функции квалифицированному наёмному директору.